Comissão de Corretagem devida

Uma das grandes dúvidas do mercado imobiliário refere-se ao pagamento da comissão de corretagem, se é devida ou não em caso de inadimplência ou rescisão de contrato.

Bom, como a origem do direito aos honorários é a aproximação das partes, o pagamento do preço, a falta dele ou a rescisão (com ou sem fundamentação) do contrato independe do corretor de imóveis.

Importante salientar que o intermediador não pode ter sido responsável pela rescisão e, se o for, responderá pelos danos causados às partes. 

Segue transcrição de decisão do TJRS acerca do tema. 

Grande abraço.

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Comissão de corretagem – Cobrança procedente – Comprovação da aproximação útil entre as partes – Desistência do negócio em face de inviabilidade de financiamento imobiliário 

(TJRS) 

BDI nº 10 - ano: 2011 - (Jurisprudência)

Recurso inominado. Ação de cobrança de comissão de corretagem. Resolução de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel. Desistência do negócio. Pagamento a título de comissão de corretagem cabível. Exegese do art. 725 do Código Civil. Aproximação das partes incontroversa. Precedentes nas turmas. Sentença mantida.

- Hipótese dos autos que resta demonstrada ter havido aproximação útil entre as partes, conforme depoimento pessoal do próprio autor (fl. 13) e assinatura do contrato que, embora não acostado aos autos, restou incontroversa sua existência. Imperioso é, portanto, o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que o serviço foi prestado pela demandada. Alegação de desistência do negócio em face de inviabilidade de financiamento imobiliário, que não vem acompanhada de qualquer prova a fim de corroborar tal tese, que estava ao alcance do autor.

- Sentença de improcedência que resta mantida por seus próprios fundamentos, conforme autoriza o art. 46 da Lei nº 9.099/95.

Negado provimento ao recurso.

Recurso Inominado nº 71002776052 - Primeira Turma Recursal Cível - Comarca de Porto Alegre – Recorrente: Aristory dos Santos Lopes – Recorrido: Noblesse Consultoria Imobiliária S/A

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Juízes de Direito integrantes da Primeira Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais Cíveis do Estado do Rio Grande do Sul, à unanimidade, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Dr. Ricardo Torres Hermann (Presidente) e Dra. Vivian Cristina Angonese Spengler.

Porto Alegre, 28 de abril de 2011.

Dr. Heleno Tregnago Saraiva, Relator

VOTOS

Dr. Heleno Tregnago Saraiva (Relator)

A decisão de fls. 30/31 merece ser mantida por seus próprios fundamentos, o que se faz na forma do art. 46 da Lei 9099/95, segundo o qual “O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão.”

No sentido da questão posta nos autos, colaciona-se os seguintes julgados:

COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA IMOBILIÁRIA. REMUNERAÇÃO DEVIDA QUANDO ALCANÇADO O RESULTADO, MESMO QUE ESSE NÃO SE EFETIVE POR ARREPENDIMENTO DAS PARTES. 1. Efetiva aproximação das partes, culminando com a celebração do contrato de promessa de compra e venda. Arrependimento posterior do promitente comprador que não livra o contratante do pagamento da comissão a que se obrigou, devendo remunerar o profissional que, por seus esforços, logrou êxito na conclusão do negócio. Exegese do art. 725, parte final, do CC. 2. Improcedência do pedido de remuneração por serviços tendentes à regularização da situação do imóvel com a finalidade da venda, pois não houve acordo entre as partes no sentido de que tal trabalho seria remunerado adicionalmente. Presume-se, assim, que a comissão de corretagem ajustada englobasse a remuneração por tais diligências, até porque necessárias à concretização da venda. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (Recurso Cível nº 71002114627, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 29/10/2009)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. PAGAMENTO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM CABÍVEL. EXEGESE DO ART. 725 DO CÓDIGO CIVIL. APROXIMAÇÃO DAS PARTES INCONTROVERSA. PRECEDENTES NAS TURMAS. SENTENÇA MANTIDA. -Tendo havido aproximação útil entre as partes, comprovada pela assinatura do contrato de compra e venda (fls. 27/28), imperioso é o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que o serviço foi prestado pela autora. Desistência do negócio em face de restrição existente em relação ao imóvel e que, por conseguinte, impossibilitaria o financiamento imobiliário, que não prospera. Cláusula terceira do contrato apontando o imóvel objeto da lide estar livre e desembaraçado. - Elementos trazidos aos autos que mostram que os réus optaram por realizar nova venda, uma semana depois, em igual valor mas em condições mais vantajosas e sem pagamento de comissão de corretagem. - Sentença de procedência que resta mantida por seus próprios fundamentos, conforme autoriza o art. 46 da Lei nº 9.099/95. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (Recurso Cível Nº 71002432409, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 11/11/2010)

INDENIZAÇÃO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CULPA IMPUTÁVEL AOS AUTORES, PROMITENTES-COMPRADORES. RESOLUÇÃO PROVOCADA PELA NÃO-OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO NA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PAGAMENTO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IRREPETÍVEL, POIS HOUVE APROXIMAÇÃO ÚTIL ENTRE AS PARTES, TANTO QUE ASSINADA A PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA. INOPONIBILIDADE DO POSTERIOR DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO À IMOBILIÁRIA, QUE DEVE SER REMUNERADA PELOS SEUS SERVIÇOS. IRREPETIBILIDADE DA TAXA PAGA À IMOBILIÁRIA PARA INSTRUÇÃO DO PEDIDO DE FINANCIAMENTO PORQUE O SERVIÇO FOI PRESTADO E O FINANCIAMENTO NÃO FOI CONCEDIDO POR CULPA DOS AUTORES. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ENTRADA A QUE FOI CONDENADO O CO-RÉU PROMITENTE-VENDEDOR. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ART. 1º, § 2º, L. 6899/81. Recurso improvido. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos.’

O voto, pois, é no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos.

A parte recorrente arcará com as custas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 20% sobre o valor da condenação.

Dra. Vivian Cristina Angonese Spengler - De acordo com o(a) Relator(a).

Dr. Ricardo Torres Hermann (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a).

DR. Ricardo Torres Hermann - Presidente - Recurso inominado nº 71002776052, comarca de Porto Alegre: “Negaram provimento ao recurso. Unânime.”

Juízo de Origem: 4. Juizado Especial Civel Porto Alegre - Comarca de Porto Alegre

Nota

1. Recurso Cível Nº 71001567585, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Maria José Schmitt Sant Anna, Julgado em 24/09/2008.

Utilização FGTS na aquisição de imóveis: excelente negócio!

Os recursos do FGTS - Funto de Garantia por Tempo de Serviço podem ser utilizados, entre outras terríveis situações ( doença grave, demissão, etc...), mas também para uma maravilhosa: a aquisição da casa própria. Porém, contrário ao que alguns pensam, os recursos para esta destinação não estão ao bel prazer do titular do dinheiro.

Existem várias regras para que este saque seja possível, tais como:

Os recursos podem ser utilizados por proponente(s) que:

Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;

Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial concluído ou em construção:

- No atual município de residência;

- No município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana ( Fonte: Site da Caixa)

Demais regras podem ser consultadas no seguinte link: http://www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_casa.asp#

Além disto, o proprietário/vendedor do imóvel não pode ter utilizado os recursos do seu FGTS para quitar ou comprar o imóvel em questão nos últimos 3 anos, isto para evitar que as pessoas  fiquem comprando e vendendo imóveis só para sacar o dinheiro do fundo. Tem algumas alternativas que podem ser utilizadas para contornar esta situação, mas o adquirente precisa ter um poder de endividamento para suprir os recursos do fundo.

Ai ai... poxa, o dinheiro é nosso e tem um monte de regrinhas para sacar! mas é assim mesmo: os bons pagam pelos pecadores...

Mas calma aí, não acabou. O imóvel, ainda, não pode passar de R$ 500.000,00 na avaliação do profissional contratado pela instuição financeira. Se estavas pensando em usar seu fundo para aquela mansão de dois milhões, esquece!

Bons negócios e assessorem-se bem em suas transações imobiliárias.

Rafael Nunes

P.S.: Saque o dinheiro do fundo o mais breve possível. O mercado imobiliário rende mais de 10% ao mês, os recursos depositados na conta vinculada rende 3% ao ano mais T.R., e a inflação passa de 5%. Ou seja, deixar os pilas´lá é um pessimo negócio!

Avalie seu imóvel

 

Uma das grandes perguntas dos proprietários que desejam vender e alugar seu imóvel é: Quanto ele vale ?

 

Esta resposta, que não é fácil de se dar, depende de tantos fatores que tornam a questão complexa e, por vezes, árdua. Mercado, risco, região e situação geográfica, lado da rua, insolação, depreciação, testada, profundidade, bairro, ofertaxprocura, época do ano,  andar,  ufa... isto não tem fim!

 

As avaliações imobiliárias dependem de fatores objetivos e subjetivos.

 

Os fatores objetivos referem-se a critérios técnicos que podem ser facilmente mensurados, avaliados, e comprovados. Já em se tratando dos fatores subjetivos, alguns são tão tênues e outros perfeitamente explicáveis.

 

Além disto, ainda tem uma outra situação que influencia, em muito, o valor de um imóvel quando estamos tratando de um terreno, área ou lote urbanístico: o que pode ser edificado no local ou que destinação comercial o órgão municipal, responsável pelo Plano Diretor, permite que se faça no local.

 

Assessore-se bem quando for avaliar seu imóvel, pois de uma avaliação correta depende a breve realização do seu sonho!

 

Uma transação imobiliária segura.

Em uma transação imobiliária, a idoneidade das partes é o ponto central de todo o processo. O imóvel pode ser excelente, o valor de adequado para barato ( uma barbada até), as partes podem ter a maior simpatia do mundo...

... mas se não forem idôneas, tudo pode ruir.

Existem 2 institutos jurídicos que devem ser levados em conta em uma negociação: a fraude a credor e a fraude a execução.

a) Ocorre fraude a credor quando uma pessoa, quer seja física ou jurídica, se desfaz do seu patrimônio  tornando-se insolvente, ou seja, diminuindo de maneira maliciosa seus bens a ponto de que estes não consigam ser usados como garantias pelos seus credores, visando prejudicá-los.

b) Já a fraude a execução estará configurada quando já tiver sido ajuizada ação de condenação ou de execução contra o proprietário do imóvel, visando, assim, prejudicar uma futura decisão judicial. Esta é  mais grave que a primeira.

Dito isto, para o perfeito desfecho de um negócio jurídico, em especial, o imobiliário, é importante que se faça uma pesquisa da vida civil dos vendedores e do imóvel pretendido. Abaixo, o rol de documentos e certidões sugeridas para que se comprove a boa fé na transação.

1) No caso do vendedor ser Pessoa Jurídica:

1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:

            1.1 – Certidões cíveis;

            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;

            1.3 – Certidões de falência e concordata;

            1.4 – Certidão criminal.

2 – Certidão da Justiça Federal.

3 – Certidão da Justiça do Trabalho.

4 – Certidão Negativa de Tributos Estaduais.

5 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

6 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)

7 – Certidão da Previdência Social.

8 – Certidão da Junta Comercial, e Cartão de CNPJ.

9 – Certidão de regularidade do FGTS.

10 – Certidão dos Cartórios de Protesto.

11 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.

12 – Cópia de documentos pessoais de qualificação dos sócios e representantes legais.

2) No caso do vendedor ser Pessoa Física:

1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:

            1.1 – Certidões cíveis;

            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;

            1.3 – Certidão criminal e de execuções penais.

2 – Certidão da Justiça Federal.

3 – Certidão da Justiça do Trabalho.

4 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

5 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)

6 – Certidão dos Cartórios de Protesto.

7 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.

8 – Cópia de documentos pessoais de qualificação.

Observações:

a) as certidões devem ser extraídas extraídas no domicílio do vendedor, na comarca de sede da empresa e da comarca do local do imóvel).

b) uma certidão sair POSITIVA, não quer dizer que isto inviabilize a transação. Deve ser analizada para ver se a importância ou natureza da pendência em questão causará prejuízo a alguém, caso o imóvel seja alienado. Deve-se requerer a Certidão de Objeto e Pé (explicativa da ação eventualmente existente.)

c) O princípio que rege os contratos é o da Boa Fé Objetiva: quer dizer que as partes vão para a negociação querendo fazer o negócio e dispostas a que tudo dê certo. Desta forma, quem deve custear as despesas é a parte que "duvida" que tudo esteja OK: a parte compradora.

Assessore-se bem e faça negócios seguros!

Grande abraço

Rafael Nunes

Sou dono de 1/2 box, e agora ?

Não há o que não haja!

Semana passada me deparei com uma situação nova, que esfriou uma transação.

A cliente adorou o imóvel, tudo ótimo, 9º andar com lareira e churrasqueira, garagem escriturada, o melhor que ela tinha visto, tudo indo muito bem. Sobre a garagem, a vaga bem pintadinha no chão, cabendo um veículo, tudo normal. O pai do proprietário, demonstrando o imóvel, ainda disse: "Esta é a vaga dele, escriturada, viu?"

Só que, quando veio a matrícula do imóvel, esta demonstrava que este imóvel, o box, era de dois proprietários, 50% para cada. Como assim ? Assim:

Em Porto Alegre, a metragem mínima de um box de estacionamento escriturado é de 10,58m².  O construtor  fez a divisão das áreas e restou 20,34m² de box que, "inteligentemente", resolveu que ficaria dividido para o uso de duas unidades habitacionais, que passariam a ser, então co-proprietários deste box de estacionamento.

Até aí, tudo bem. Porém, devemos pensar sobre as consequencias de um uso compartilhado desta natureza:

a) Ambos proprietários o são em forma de condomínio e, assim, podem exercer o direito de preferência sobre a quota do outro, em caso de alienação. De uma forma correta, o condômino deverá abrir, formalmente, seu direito de preferência, de modo análogo com o que acontece com o direito de preferência do inquilino. Neste caso, já houve mais de uma alienação anterior e as autorizações foram dadas de maneira tácita, não formal.

b) Como imóvel, está sujeito a todas as situações pertinentes a garantias, penhoras, ações reais, despejos, etc. Claro que recairão sobre o quinhão da parte afetada por estas situações, mas sempre poderá "respingar" algo na outra, nem que seja a desconfiança de um leigo. 

c) Em caso de falecimento do co-proprietário, este imóvel, a metade, será arrolada nos bens da partilha e, daqui a pouco, serão 2, 3 ou mais proprietários na matrícula. Tudo isto implica, também, nos custos para tirar uma matrícula atualizada do imóvel, já que cada situação nova aumenta o tamanho do documento e os registros de imóveis cobram por página.

d) Não há determinação sobre qual co-proprietário utiliza qual lado do box. O novo proprietário pode contestar que o outro lado é mais privilegiado, requerendo direito de alternância de uso, por exemplo. Seria adequado que houvesse uma convenção entre ambos, definindo esta situação.

Não obstante ao exposto acima, pode haver, na hora da venda, restrição do agente financeiro em hipotecar ou alienar fiduciariamente este bem, por causa da co-propriedade. Sendo que, neste caso, a venda só poderia ser feita a vista ou por agente financeiro que não impusesse restrição a esta situação.

O pior de tudo: saber de tudo isto na véspera de assinar o contrato esmorece qualquer um. O proprietário do imóvel ou seu representante, na demonstração do bem a ser vendido, já deve deixar claro todas as características sobre o mesmo, não só as referente a sua estrutura e utilização, bem como quanto a documentação. Quando se sabe, desde o começo da negociação, sobre as características do negócio, as decisões ficam mais fáceis de serem tomadas.

Grande abraço!

Rafael Nunes

Na hora de comprar um imóvel!

Continuando a comentar a reportagem da Zero Hora de 14/02/20100, quero tratar da segunda parte da matéria, que diz respeito à compra do imóvel.

O que observar: A matéria chama a atenção para que o comprador observe aspectos que possam levar o imóvel pretendido a desvalorizar com o tempo, tais como: incidência de sol, iluminação, ventilação, etc. Bom, uma coisa que se precisa chamar a atenção, isto sim, é de que não existe imóvel perfeito, existe, sim, imóvel adequado.

Se o imóvel tem as características acima inadequadas (uma insolação ruim, pouca ventilação e iluminação), que fazem parte dos fatores subjetivos de uma avaliação imobiliária, é bem possível que o valor de venda dele já esteja aquém de outros imóveis com situação mais privilegiada sobre os mesmos quesitos. Isto quer dizer que ambos (os privilegiados e os não) terão variação na valorização a longo prazo, independente de tais fatores, e terão valores de oferta compatíveis com  tais características.

Na última segunda, no dia da reportagem, fechamos um negócio com uma cliente que só queria andar alto e com vista panorâmica: comprou um 2º andar de fundos. Porque? porque era o imóvel mais adequado para ela, naquele momento, e o valor estava compatível com as suas possibilidades e com as características do imóvel, além de estar mais bonito que um outro, no mesmo condomínio, em um 7º andar de frente.

Sobre a região onde o imóvel está situado, isto também tem tantas variáveis que é difícil de se analisar, tão superficialmente, como a reportagem fez. Quer um exemplo? A reportagem sugere que o comprador verifique se a região oferece serviços, comércio, hospitais, escolas, etc. Pois bem, uma das regiões mais valorizadas de Porto Alegre não tem nada disto por perto: O bairro Bela Vista, em seu topo, ali pelas imediações da Rua Engenheiro Antônio Rebouças. Caminhe por lá, ou melhor, vá de carro, pois para se chegar ao serviço ou comércio mais perto, só morro abaixo. 

No próximo post, falarei um pouco mais sobre o assunto, tratando sobre imóveis novos e, aí sim, cuidados importantes para uma escolha sem dor de cabeça.

Grande abraço

Rafael Nunes

A hora de se desfazer do seu imóvel !

Baseado em uma reportagem da Zero Hora, de 14/11/2011, resolvi escrever e detalhar um pouco sobre o assunto, neste momento em que tantas pessoas estão querendo melhorar de padrão habitacional.

Quanto vale o seu imóvel: Esta é uma dúvida cruel! A melhor maneira de se ter uma idéia de quanto vale um imóvel é fazendo um levantamento dos imóveis de iguais características, em regiões semelhantes, à venda no mercado. Tecnicamente este procedimento se chama Método Comparativo de Dados. 

Com a internet, isto ficou bem fácil, já que as informações são abundantes e acessíveis a todos.  Também se informar sobre as últimas transações imobiliárias no seu condomínio ajuda, mas cuidado com a qualidade destas informações, leia o post "Proprietários que fantasiam sobre suas transações", publicado em 14/01/2011 neste blog.

O preço que você pagou pelo imóvel pode ser uma referência, levando em conta alguns índices de correção do mercado. 

O ideal é buscar a ajuda de um profissional do mercado imobiliário. Peça, no mínimo, três avaliações: elas costumam ser gratuitas e sem compromisso. Existem muitos estagiários que já atuam como corretores de imóveis e não possuem muita experiência em avaliações, preste atenção em quem está fazendo a avaliação. Se for um estagiário, peça a supervisão do gerente dele ou do supervisor do estágio, já que os estagiários  (oriundos de cursos técnicos ou de gestão em nível superior) somente podem atuar supervisionados. 

A reportagem traz uma dica sobre a opção de não vender seu imóvel através de uma imobiliária, para economizar os honorários de intermediação, evitando o que chamaram de "depreciação do valor no acerto". Bom, muita calma nesta hora! Uma intermediação de imóveis tem suas vantagens:

a) Você terá acesso a uma gama muito maior de clientes do que você conseguiria acessar diretamente por meio de um anúncio ou placa colocada no imóvel;

b) É mais seguro: as imobiliárias entrevistam, cadastram os clientes e acompanham todas as visitas;

c) É mais barato: quem paga os anúncios de venda, mantém os imóveis em portais de internet ou em sites especializados é a própria imobiliária;

d) É mais tranquilo: já que você faz uma  transação imobiliária a cada 5 anos, enquanto uma imobiliária de médio porte faz uma a cada 2 dias. As variáveis que podem trazer dor de cabeça em uma transação são dominadas por especialistas no assunto;

e)  É mais lucrativo: Dedique seu precioso tempo à sua profissão e deixe que um consultor imobiliário cuide da venda do seu imóvel, do começo ao fim.

Por último, seu imóvel pode valer mais ou menos, dependendo da negociação apresentada. Avalie os prós e contras, as vantagens diretas e indiretas, enfim, tudo o que está sendo negociado, e não só o critério preço mas, acima de tudo, o valor da transação. O que vale mais a pena: realizar uma venda com desconto hoje e aplicar os recursos, podendo ganhar esta diferença na compra de outro imóvel ou perder uma oportunidade?

Em outro post, falaremos sobre os cuidados na compra do novo imóvel.

Grande abraço!

Rafael Nunes