quinta-feira, 19 de maio de 2011

Comissão de Corretagem devida

Uma das grandes dúvidas do mercado imobiliário refere-se ao pagamento da comissão de corretagem, se é devida ou não em caso de inadimplência ou rescisão de contrato.
Bom, como a origem do direito aos honorários é a aproximação das partes, o pagamento do preço, a falta dele ou a rescisão (com ou sem fundamentação) do contrato independe do corretor de imóveis.
Importante salientar que o intermediador não pode ter sido responsável pela rescisão e, se o for, responderá pelos danos causados às partes. 
Segue transcrição de decisão do TJRS acerca do tema. 

Grande abraço.
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Comissão de corretagem – Cobrança procedente – Comprovação da aproximação útil entre as partes – Desistência do negócio em face de inviabilidade de financiamento imobiliário 

(TJRS) 

BDI nº 10 - ano: 2011 - (Jurisprudência)
Recurso inominado. Ação de cobrança de comissão de corretagem. Resolução de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel. Desistência do negócio. Pagamento a título de comissão de corretagem cabível. Exegese do art. 725 do Código Civil. Aproximação das partes incontroversa. Precedentes nas turmas. Sentença mantida.
- Hipótese dos autos que resta demonstrada ter havido aproximação útil entre as partes, conforme depoimento pessoal do próprio autor (fl. 13) e assinatura do contrato que, embora não acostado aos autos, restou incontroversa sua existência. Imperioso é, portanto, o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que o serviço foi prestado pela demandada. Alegação de desistência do negócio em face de inviabilidade de financiamento imobiliário, que não vem acompanhada de qualquer prova a fim de corroborar tal tese, que estava ao alcance do autor.
- Sentença de improcedência que resta mantida por seus próprios fundamentos, conforme autoriza o art. 46 da Lei nº 9.099/95.
Negado provimento ao recurso.
Recurso Inominado nº 71002776052 - Primeira Turma Recursal Cível - Comarca de Porto Alegre – Recorrente: Aristory dos Santos Lopes – Recorrido: Noblesse Consultoria Imobiliária S/A
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Juízes de Direito integrantes da Primeira Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais Cíveis do Estado do Rio Grande do Sul, à unanimidade, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Dr. Ricardo Torres Hermann (Presidente) e Dra. Vivian Cristina Angonese Spengler.
Porto Alegre, 28 de abril de 2011.
Dr. Heleno Tregnago Saraiva, Relator
VOTOS
Dr. Heleno Tregnago Saraiva (Relator)
A decisão de fls. 30/31 merece ser mantida por seus próprios fundamentos, o que se faz na forma do art. 46 da Lei 9099/95, segundo o qual “O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão.”
No sentido da questão posta nos autos, colaciona-se os seguintes julgados:
COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA IMOBILIÁRIA. REMUNERAÇÃO DEVIDA QUANDO ALCANÇADO O RESULTADO, MESMO QUE ESSE NÃO SE EFETIVE POR ARREPENDIMENTO DAS PARTES. 1. Efetiva aproximação das partes, culminando com a celebração do contrato de promessa de compra e venda. Arrependimento posterior do promitente comprador que não livra o contratante do pagamento da comissão a que se obrigou, devendo remunerar o profissional que, por seus esforços, logrou êxito na conclusão do negócio. Exegese do art. 725, parte final, do CC. 2. Improcedência do pedido de remuneração por serviços tendentes à regularização da situação do imóvel com a finalidade da venda, pois não houve acordo entre as partes no sentido de que tal trabalho seria remunerado adicionalmente. Presume-se, assim, que a comissão de corretagem ajustada englobasse a remuneração por tais diligências, até porque necessárias à concretização da venda. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (Recurso Cível nº 71002114627, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 29/10/2009)
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. PAGAMENTO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM CABÍVEL. EXEGESE DO ART. 725 DO CÓDIGO CIVIL. APROXIMAÇÃO DAS PARTES INCONTROVERSA. PRECEDENTES NAS TURMAS. SENTENÇA MANTIDA. -Tendo havido aproximação útil entre as partes, comprovada pela assinatura do contrato de compra e venda (fls. 27/28), imperioso é o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que o serviço foi prestado pela autora. Desistência do negócio em face de restrição existente em relação ao imóvel e que, por conseguinte, impossibilitaria o financiamento imobiliário, que não prospera. Cláusula terceira do contrato apontando o imóvel objeto da lide estar livre e desembaraçado. - Elementos trazidos aos autos que mostram que os réus optaram por realizar nova venda, uma semana depois, em igual valor mas em condições mais vantajosas e sem pagamento de comissão de corretagem. - Sentença de procedência que resta mantida por seus próprios fundamentos, conforme autoriza o art. 46 da Lei nº 9.099/95. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (Recurso Cível Nº 71002432409, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 11/11/2010)
INDENIZAÇÃO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CULPA IMPUTÁVEL AOS AUTORES, PROMITENTES-COMPRADORES. RESOLUÇÃO PROVOCADA PELA NÃO-OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO NA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PAGAMENTO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IRREPETÍVEL, POIS HOUVE APROXIMAÇÃO ÚTIL ENTRE AS PARTES, TANTO QUE ASSINADA A PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA. INOPONIBILIDADE DO POSTERIOR DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO À IMOBILIÁRIA, QUE DEVE SER REMUNERADA PELOS SEUS SERVIÇOS. IRREPETIBILIDADE DA TAXA PAGA À IMOBILIÁRIA PARA INSTRUÇÃO DO PEDIDO DE FINANCIAMENTO PORQUE O SERVIÇO FOI PRESTADO E O FINANCIAMENTO NÃO FOI CONCEDIDO POR CULPA DOS AUTORES. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ENTRADA A QUE FOI CONDENADO O CO-RÉU PROMITENTE-VENDEDOR. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ART. 1º, § 2º, L. 6899/81. Recurso improvido. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos.’
O voto, pois, é no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos.
A parte recorrente arcará com as custas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 20% sobre o valor da condenação.
Dra. Vivian Cristina Angonese Spengler - De acordo com o(a) Relator(a).
Dr. Ricardo Torres Hermann (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a).
DR. Ricardo Torres Hermann - Presidente - Recurso inominado nº 71002776052, comarca de Porto Alegre: “Negaram provimento ao recurso. Unânime.”
Juízo de Origem: 4. Juizado Especial Civel Porto Alegre - Comarca de Porto Alegre
Nota
1. Recurso Cível Nº 71001567585, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Maria José Schmitt Sant Anna, Julgado em 24/09/2008.


terça-feira, 26 de abril de 2011

Utilização FGTS na aquisição de imóveis: excelente negócio!

Os recursos do FGTS - Funto de Garantia por Tempo de Serviço podem ser utilizados, entre outras terríveis situações ( doença grave, demissão, etc...), mas também para uma maravilhosa: a aquisição da casa própria. Porém, contrário ao que alguns pensam, os recursos para esta destinação não estão ao bel prazer do titular do dinheiro.

Existem várias regras para que este saque seja possível, tais como:

Os recursos podem ser utilizados por proponente(s) que:
Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;
Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial concluído ou em construção:
- No atual município de residência;
- No município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana ( Fonte: Site da Caixa)
Demais regras podem ser consultadas no seguinte link: http://www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_casa.asp#

Além disto, o proprietário/vendedor do imóvel não pode ter utilizado os recursos do seu FGTS para quitar ou comprar o imóvel em questão nos últimos 3 anos, isto para evitar que as pessoas  fiquem comprando e vendendo imóveis só para sacar o dinheiro do fundo. Tem algumas alternativas que podem ser utilizadas para contornar esta situação, mas o adquirente precisa ter um poder de endividamento para suprir os recursos do fundo.

Ai ai... poxa, o dinheiro é nosso e tem um monte de regrinhas para sacar! mas é assim mesmo: os bons pagam pelos pecadores...

Mas calma aí, não acabou. O imóvel, ainda, não pode passar de R$ 500.000,00 na avaliação do profissional contratado pela instuição financeira. Se estavas pensando em usar seu fundo para aquela mansão de dois milhões, esquece!

Bons negócios e assessorem-se bem em suas transações imobiliárias.

Rafael Nunes

P.S.: Saque o dinheiro do fundo o mais breve possível. O mercado imobiliário rende mais de 10% ao mês, os recursos depositados na conta vinculada rende 3% ao ano mais T.R., e a inflação passa de 5%. Ou seja, deixar os pilas´lá é um pessimo negócio!



terça-feira, 19 de abril de 2011

Avalie seu imóvel
 
Uma das grandes perguntas dos proprietários que desejam vender e alugar seu imóvel é: Quanto ele vale ?
 
Esta resposta, que não é fácil de se dar, depende de tantos fatores que tornam a questão complexa e, por vezes, árdua. Mercado, risco, região e situação geográfica, lado da rua, insolação, depreciação, testada, profundidade, bairro, ofertaxprocura, época do ano,  andar,  ufa... isto não tem fim!
 
As avaliações imobiliárias dependem de fatores objetivos e subjetivos.
 
Os fatores objetivos referem-se a critérios técnicos que podem ser facilmente mensurados, avaliados, e comprovados. Já em se tratando dos fatores subjetivos, alguns são tão tênues e outros perfeitamente explicáveis.
 
Além disto, ainda tem uma outra situação que influencia, em muito, o valor de um imóvel quando estamos tratando de um terreno, área ou lote urbanístico: o que pode ser edificado no local ou que destinação comercial o órgão municipal, responsável pelo Plano Diretor, permite que se faça no local.
 
Assessore-se bem quando for avaliar seu imóvel, pois de uma avaliação correta depende a breve realização do seu sonho!
 

segunda-feira, 14 de março de 2011

Uma transação imobiliária segura.

Em uma transação imobiliária, a idoneidade das partes é o ponto central de todo o processo. O imóvel pode ser excelente, o valor de adequado para barato ( uma barbada até), as partes podem ter a maior simpatia do mundo...
... mas se não forem idôneas, tudo pode ruir.

Existem 2 institutos jurídicos que devem ser levados em conta em uma negociação: a fraude a credor e a fraude a execução.
a) Ocorre fraude a credor quando uma pessoa, quer seja física ou jurídica, se desfaz do seu patrimônio  tornando-se insolvente, ou seja, diminuindo de maneira maliciosa seus bens a ponto de que estes não consigam ser usados como garantias pelos seus credores, visando prejudicá-los.
b) Já a fraude a execução estará configurada quando já tiver sido ajuizada ação de condenação ou de execução contra o proprietário do imóvel, visando, assim, prejudicar uma futura decisão judicial. Esta é  mais grave que a primeira.

Dito isto, para o perfeito desfecho de um negócio jurídico, em especial, o imobiliário, é importante que se faça uma pesquisa da vida civil dos vendedores e do imóvel pretendido. Abaixo, o rol de documentos e certidões sugeridas para que se comprove a boa fé na transação.

1) No caso do vendedor ser Pessoa Jurídica:
1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:
            1.1 – Certidões cíveis;
            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;
            1.3 – Certidões de falência e concordata;
            1.4 – Certidão criminal.
2 – Certidão da Justiça Federal.
3 – Certidão da Justiça do Trabalho.
4 – Certidão Negativa de Tributos Estaduais.
5 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.
6 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)
7 – Certidão da Previdência Social.
8 – Certidão da Junta Comercial, e Cartão de CNPJ.
9 – Certidão de regularidade do FGTS.
10 – Certidão dos Cartórios de Protesto.
11 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.
12 – Cópia de documentos pessoais de qualificação dos sócios e representantes legais.

2) No caso do vendedor ser Pessoa Física:
1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:
            1.1 – Certidões cíveis;
            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;
            1.3 – Certidão criminal e de execuções penais.

2 – Certidão da Justiça Federal.
3 – Certidão da Justiça do Trabalho.
4 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.
5 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)
6 – Certidão dos Cartórios de Protesto.
7 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.
8 – Cópia de documentos pessoais de qualificação.

Observações:
a) as certidões devem ser extraídas extraídas no domicílio do vendedor, na comarca de sede da empresa e da comarca do local do imóvel).
b) uma certidão sair POSITIVA, não quer dizer que isto inviabilize a transação. Deve ser analizada para ver se a importância ou natureza da pendência em questão causará prejuízo a alguém, caso o imóvel seja alienado. Deve-se requerer a Certidão de Objeto e Pé (explicativa da ação eventualmente existente.)
c) O princípio que rege os contratos é o da Boa Fé Objetiva: quer dizer que as partes vão para a negociação querendo fazer o negócio e dispostas a que tudo dê certo. Desta forma, quem deve custear as despesas é a parte que "duvida" que tudo esteja OK: a parte compradora.

Assessore-se bem e faça negócios seguros!

Grande abraço

Rafael Nunes

quinta-feira, 10 de março de 2011

Sou dono de 1/2 box, e agora ?

Não há o que não haja!

Semana passada me deparei com uma situação nova, que esfriou uma transação.

A cliente adorou o imóvel, tudo ótimo, 9º andar com lareira e churrasqueira, garagem escriturada, o melhor que ela tinha visto, tudo indo muito bem. Sobre a garagem, a vaga bem pintadinha no chão, cabendo um veículo, tudo normal. O pai do proprietário, demonstrando o imóvel, ainda disse: "Esta é a vaga dele, escriturada, viu?"

Só que, quando veio a matrícula do imóvel, esta demonstrava que este imóvel, o box, era de dois proprietários, 50% para cada. Como assim ? Assim:

Em Porto Alegre, a metragem mínima de um box de estacionamento escriturado é de 10,58m².  O construtor  fez a divisão das áreas e restou 20,34m² de box que, "inteligentemente", resolveu que ficaria dividido para o uso de duas unidades habitacionais, que passariam a ser, então co-proprietários deste box de estacionamento.

Até aí, tudo bem. Porém, devemos pensar sobre as consequencias de um uso compartilhado desta natureza:
a) Ambos proprietários o são em forma de condomínio e, assim, podem exercer o direito de preferência sobre a quota do outro, em caso de alienação. De uma forma correta, o condômino deverá abrir, formalmente, seu direito de preferência, de modo análogo com o que acontece com o direito de preferência do inquilino. Neste caso, já houve mais de uma alienação anterior e as autorizações foram dadas de maneira tácita, não formal.
b) Como imóvel, está sujeito a todas as situações pertinentes a garantias, penhoras, ações reais, despejos, etc. Claro que recairão sobre o quinhão da parte afetada por estas situações, mas sempre poderá "respingar" algo na outra, nem que seja a desconfiança de um leigo. 
c) Em caso de falecimento do co-proprietário, este imóvel, a metade, será arrolada nos bens da partilha e, daqui a pouco, serão 2, 3 ou mais proprietários na matrícula. Tudo isto implica, também, nos custos para tirar uma matrícula atualizada do imóvel, já que cada situação nova aumenta o tamanho do documento e os registros de imóveis cobram por página.
d) Não há determinação sobre qual co-proprietário utiliza qual lado do box. O novo proprietário pode contestar que o outro lado é mais privilegiado, requerendo direito de alternância de uso, por exemplo. Seria adequado que houvesse uma convenção entre ambos, definindo esta situação.

Não obstante ao exposto acima, pode haver, na hora da venda, restrição do agente financeiro em hipotecar ou alienar fiduciariamente este bem, por causa da co-propriedade. Sendo que, neste caso, a venda só poderia ser feita a vista ou por agente financeiro que não impusesse restrição a esta situação.

O pior de tudo: saber de tudo isto na véspera de assinar o contrato esmorece qualquer um. O proprietário do imóvel ou seu representante, na demonstração do bem a ser vendido, já deve deixar claro todas as características sobre o mesmo, não só as referente a sua estrutura e utilização, bem como quanto a documentação. Quando se sabe, desde o começo da negociação, sobre as características do negócio, as decisões ficam mais fáceis de serem tomadas.

Grande abraço!

Rafael Nunes

sexta-feira, 18 de fevereiro de 2011

Na hora de comprar um imóvel!

Continuando a comentar a reportagem da Zero Hora de 14/02/20100, quero tratar da segunda parte da matéria, que diz respeito à compra do imóvel.

O que observar: A matéria chama a atenção para que o comprador observe aspectos que possam levar o imóvel pretendido a desvalorizar com o tempo, tais como: incidência de sol, iluminação, ventilação, etc. Bom, uma coisa que se precisa chamar a atenção, isto sim, é de que não existe imóvel perfeito, existe, sim, imóvel adequado.

Se o imóvel tem as características acima inadequadas (uma insolação ruim, pouca ventilação e iluminação), que fazem parte dos fatores subjetivos de uma avaliação imobiliária, é bem possível que o valor de venda dele já esteja aquém de outros imóveis com situação mais privilegiada sobre os mesmos quesitos. Isto quer dizer que ambos (os privilegiados e os não) terão variação na valorização a longo prazo, independente de tais fatores, e terão valores de oferta compatíveis com  tais características.

Na última segunda, no dia da reportagem, fechamos um negócio com uma cliente que só queria andar alto e com vista panorâmica: comprou um 2º andar de fundos. Porque? porque era o imóvel mais adequado para ela, naquele momento, e o valor estava compatível com as suas possibilidades e com as características do imóvel, além de estar mais bonito que um outro, no mesmo condomínio, em um 7º andar de frente.

Sobre a região onde o imóvel está situado, isto também tem tantas variáveis que é difícil de se analisar, tão superficialmente, como a reportagem fez. Quer um exemplo? A reportagem sugere que o comprador verifique se a região oferece serviços, comércio, hospitais, escolas, etc. Pois bem, uma das regiões mais valorizadas de Porto Alegre não tem nada disto por perto: O bairro Bela Vista, em seu topo, ali pelas imediações da Rua Engenheiro Antônio Rebouças. Caminhe por lá, ou melhor, vá de carro, pois para se chegar ao serviço ou comércio mais perto, só morro abaixo. 

No próximo post, falarei um pouco mais sobre o assunto, tratando sobre imóveis novos e, aí sim, cuidados importantes para uma escolha sem dor de cabeça.

Grande abraço

Rafael Nunes

quarta-feira, 16 de fevereiro de 2011

A hora de se desfazer do seu imóvel !

Baseado em uma reportagem da Zero Hora, de 14/11/2011, resolvi escrever e detalhar um pouco sobre o assunto, neste momento em que tantas pessoas estão querendo melhorar de padrão habitacional.

Quanto vale o seu imóvel: Esta é uma dúvida cruel! A melhor maneira de se ter uma idéia de quanto vale um imóvel é fazendo um levantamento dos imóveis de iguais características, em regiões semelhantes, à venda no mercado. Tecnicamente este procedimento se chama Método Comparativo de Dados. 

Com a internet, isto ficou bem fácil, já que as informações são abundantes e acessíveis a todos.  Também se informar sobre as últimas transações imobiliárias no seu condomínio ajuda, mas cuidado com a qualidade destas informações, leia o post "Proprietários que fantasiam sobre suas transações", publicado em 14/01/2011 neste blog.

O preço que você pagou pelo imóvel pode ser uma referência, levando em conta alguns índices de correção do mercado. 

O ideal é buscar a ajuda de um profissional do mercado imobiliário. Peça, no mínimo, três avaliações: elas costumam ser gratuitas e sem compromisso. Existem muitos estagiários que já atuam como corretores de imóveis e não possuem muita experiência em avaliações, preste atenção em quem está fazendo a avaliação. Se for um estagiário, peça a supervisão do gerente dele ou do supervisor do estágio, já que os estagiários  (oriundos de cursos técnicos ou de gestão em nível superior) somente podem atuar supervisionados. 

A reportagem traz uma dica sobre a opção de não vender seu imóvel através de uma imobiliária, para economizar os honorários de intermediação, evitando o que chamaram de "depreciação do valor no acerto". Bom, muita calma nesta hora! Uma intermediação de imóveis tem suas vantagens:
a) Você terá acesso a uma gama muito maior de clientes do que você conseguiria acessar diretamente por meio de um anúncio ou placa colocada no imóvel;
b) É mais seguro: as imobiliárias entrevistam, cadastram os clientes e acompanham todas as visitas;
c) É mais barato: quem paga os anúncios de venda, mantém os imóveis em portais de internet ou em sites especializados é a própria imobiliária;
d) É mais tranquilo: já que você faz uma  transação imobiliária a cada 5 anos, enquanto uma imobiliária de médio porte faz uma a cada 2 dias. As variáveis que podem trazer dor de cabeça em uma transação são dominadas por especialistas no assunto;
e)  É mais lucrativo: Dedique seu precioso tempo à sua profissão e deixe que um consultor imobiliário cuide da venda do seu imóvel, do começo ao fim.

Por último, seu imóvel pode valer mais ou menos, dependendo da negociação apresentada. Avalie os prós e contras, as vantagens diretas e indiretas, enfim, tudo o que está sendo negociado, e não só o critério preço mas, acima de tudo, o valor da transação. O que vale mais a pena: realizar uma venda com desconto hoje e aplicar os recursos, podendo ganhar esta diferença na compra de outro imóvel ou perder uma oportunidade?

Em outro post, falaremos sobre os cuidados na compra do novo imóvel.

Grande abraço!

Rafael Nunes



sexta-feira, 28 de janeiro de 2011

Como será 2011 para quem investe em imóveis?

Como será 2011 para quem investe em imóveis?

Cliquem no link acima para terem acesso a um sucinto artigo que traça uma panorama do que está por vir em 2011, para o mercado imobiliário.

Não será tão promissor como foi em 2010, mas ainda é um dos melhores ambientes para investir com segurança e boa rentabilidade.

Grande abraço

Rafael Nunes

quinta-feira, 27 de janeiro de 2011

Pagamento do preço de uma transação imobiliária

Existem diversas maneiras de fazer a quitação do preço em uma transação imobiliária. Sim, são as mesmas para pagamento de qualquer outra obrigação, mas vamos lá:

O imóvel pode ser pago, com uma ou com a conjugação de  várias das maneiras abaixo relacionadas:
a) em dinheiro, fácil assim; 
b) com permuta - onde há uma troca de bens, havendo torna de dinheiro ou não;
c) com dação em pagamento, onde parte do pagamento é feito através da entrega de um bem, podendo ser uma veículo, semovente, sacas de grãos, títulos, ações, entre outros, inclusive a dação pode ser de outro imóvel;
d) Consórcio: através de uma carta de crédito de consórcio imobiliário, com regras parecidas das do consórcio de veículos;
e)Liberação de do FGTS, podendo ser para quitação parcial ou total do preço. Neste caso, há regras específicas onde, por exemplo, caso o proprietário do imóvel tenha utilizado seu FGTS para quitar ou adquirir o imóvel nos últimos três anos, este imóvel fica impossibilitado de ser alienado desta forma;
f) Financiamento bancário - podendo ser através de hipoteca ou alienação fiduciária. Esta última, pelas características que conferem maior poder às instituições bancárias, mais comum hoje em dia. Na verdade, o banco não financia o imóvel, ele empresta dinheiro (contrato de mútuo)  ao comprador, gravando o crédito equivalente na matrícula do imóvel, ficando como credor no bem.

O proprietário/vendedor recebe os recursos conforme as regras próprias de cada uma das formas de pagamento. Por envolver um terceiro na transação, nos casos de consórcio, FGTS e financiamento bancário o dinheiro referente a estas formas de pagamento fica bloqueado para o vendedor do imóvel até que a matrícula do imóvel seja registrada com a nova situação efetivada: a transação de compra e venda e a averbação referente da utilização de uma das formas acima descritas. 

Em geral, o registro das transações com financiamentos bancários leva 15 dias, e as demais 30. Se for usado financiamento bancário associado a liberação de recursos do FGTS, a regra que vale é a de 15 dias do financiamento.

Grande abraço

Rafael Nunes



sexta-feira, 21 de janeiro de 2011

Sua vida mudou ? A do seu imóvel também tem que mudar.

Casou ? Separou ? Divorciou ? Casou novamente ? Nem vou falar da outra opção....  tá: Ficou viúvo ?

Bom, nosso estado civil é bem dinâmico hoje, bem mais que no tempo dos nossos avós, com suas bodas de prata, ouro e diamantes (esta proeza, os meus avós conseguiram, Antônio e Ibraina).

Porém, existe uma coisa para a qual poucos se atentam, mas que emperra, atrasa e até dificulta muitos negócios imobiliários que é a não informação da mudança do estado civil dos proprietários ao Registro de Imóveis.

Quando você muda seu estado civil, esta informação deve ser levada a vários órgãos públicos, mas como nosso assunto é imobiliário, vou me focar em registros públicos imobiliários.

O requerimento é simples, existe um custo ( sempre tem custo, né ?) aproximado de R$ 100,00 por averbação, que deve ser feita em todas as matrículas nas quais a pessoa aparece como proprietário ou co-proprietário. Ah, e não esqueça das matrículas das vagas de veículos, quando estas não são condominiais e possuem matrículas próprias.

Por mais incrível que pareça, este assunto surgiu por causa de uma compra e venda que estamos intermediando e que, quando da separação do casal proprietário, foi feita a partilha somente do apartamento, tendo sido esquecido no formal de partilha o box de estacionamento, que possui matrícula independente a do apartamento.

Assim, para o registro de imóveis, o box continuou com a informação de que é do casal Fulano e Cicrana e, nesta matrícula, incluse continuam casados.  Para completar, o Fulano casou novamente (Ufa! Arrumar isto é trabalhoso, ainda mais descobrindo tudo isto quando aparece um interessado para comprar). A Sra. Cicrana pensava que tudo estava OK, há anos usa o box tranquilamente e nem sabia que não era só dela. O Sr. Fulano, pensando ter resolvido tudo quando da separação, é co-proprietário de um imóvel com a ex esposa, e precisa assinar a escritura de venda agora. Ai meu DEUS!

Ainda bem que estão sendo assessorados, pois sozinhos teriam perdido o negócio, já que uma situação complicada afugenta muitos compradores.

Grande abraço e mantenha a matrícula dos seus imóveis em consonância com seu estado civil.

Rafael Nunes

quinta-feira, 20 de janeiro de 2011

Enfeitando a noiva

Estes dias recebi a visita de um colega corretor de imóveis, interessado em vender uma área que possuo em meu cadastro. Este imóvel, em particular, precisa que seja feito um estudo planialtimétrico, para que se conheça todas as curvas de nível e as áreas inundáveis, sendo conhecido, assim, qual o percentual de utilização do solo, face existência de regiões alagáveis em grande parte de sua superfície.

Disse a ele que já havia recomendado aos proprietários que fizessem tal estudo, para que possamos entender o real potencial do imóvel, mas que das duas herdeiras, uma queria fazer e a outra não. Daí que ele disse a seguinte frase: "Rafael, para vender imóvel, é preciso enfeitar a noiva!"

Na sequência da conversa, percebi que não era na forma pejorativa que ele estava falando. Não é "enfeitar a noiva" escondendo defeitos para que o pretendente se engane. O "enfeite" a que se referia dizia respeito a dar ao imóvel uma roupagem decente, completa, digna do pretendente dizer "é este imóvel que eu quero".

O "enfeitar a noiva" pode ser na documentação completa e acessível, em estudos aprofundados de viabilidade técnica e econômica da área, na pintura de um imóvel para dar-lhe uma aparência melhor, na correção de uma infiltração, etc.

Certa vez, fui procurado para auxiliar na venda de 6 imóveis no bairro Azenha, em Porto Alegre ( 4 coberturas e 2 apartamentos). Estava difícil alienar os imóveis, interessados visitavam e não compravam. Quando fui conhecê-los, percebi que os livings, com as paredes sujas do tempo e de uso e os carpetes poídon causavam mal estar na primeira impressão. Orientei o proprietário a colocar, no piso social, piso laminado em todos os apartamentos e pintar as paredes com uma tinta branca bem básica. Vendemos 5 dos 6 imóveis em 2 meses!

Então, caso você tenha um imóvel para vender, "afaste-se" dele, dispa-se do olhar sentimental e viciado de todos os dias e faça de conta que é um interessado. Perceba, com isto, onde podes enfeitar o imóvel de modo que você mesmo o compraria. Caso não consiga fazer isto, chame alguém para ajudar neste olhar crítico. Vai valer a pena!

Nos casos apresentados acima, 3 galões de tinta e 108m² de piso ajudaram a vender 6 apartamentos; R$3.000,00 em um estudo planialtimétrico pode viabilizar a venda de uma área com valor estimado em R$5milhões.

Grande abraço!

segunda-feira, 17 de janeiro de 2011

Utilização de áreas comuns de modo privativo.

Intermediamos, em 2005, 4 apartamentos de último andar que possuíam o uso exclusivo do terraço adjacente as suas unidades. Tal direito de uso adquirido foi corporificado na convenção de condomínio, criada por nossa orientação, e assinada por 3/4 dos condôminos.
Semana passada, dois dos proprietários me procuraram para vender suas unidades, mas estavam com receio de que passariam um problema adiante. Dei as orientações adequadas aos questionamentos deles e publico este post transcrevendo, na íntegra, o artigo de André Luiz Junqueira publicado na Revista Boletim Diário das Leis de Janeiro/2010, Ano XXX, nº 2, que reitera a posição apresentada.

Espero que sirva a outros proprietários na mesma situação.

Grande abraço e boa leitura!

Rafael Nunes


Uso do terraço pelo apartamento de cobertura, locação de empena lateral para publicidade, locação de terraço para instalação de antenas de telefonia e outras similares, são situações que corriqueiramente são enfrentadas no dia a dia de gestão condominial, e não são raras as situações onde a questão acaba por ser direcionada ao Judiciário.
Em uma destas demandas, recentemente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n° 281.290 – RJ, emitiu importante decisão sobre a utilização de parte comum de forma exclusiva por parte de um condômino. A importância da decisão está no fato de se reafirmar que não há necessidade de se exigir aprovação de todos os condôminos para ceder determinada parte comum, o que contraria o posicionamento de diversos advogados, juizes e administradoras de condomínios, que sustentam que qualquer cessão de parte comum deve ser aprovada por todos os condôminos. Todavia, a dificuldade está na quase impossibilidade de uma aprovação unânime de um condomínio.
No caso julgado pelo STJ, a assembleia geral do condomínio aprovou, por mais de 2/3 das frações ideais, uma
alteração da convenção do condomínio. Essa alteração, que foi registrada em Cartório de Registro de Imóveis, consistiu em ceder diversos depósitos localizados em partes comuns para os proprietários, sendo que cada proprietário permaneceu com um depósito. Inconformados, dois moradores propuseram uma ação visando anular a convenção recém alterada, sob o motivo de que a convenção anterior havia sido aprovada por unanimidade e que o art. 3° da Lei Federal n° 4.591/1964 determina que as partes comuns são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.
Ao chegar ao STJ, dois fatores foram decisivos para que a ação fosse julgada improcedente. O primeiro fator foi de que cabe à convenção determinar a forma de utilização das partes comuns, só podendo ser alterada com anuência de, pelo menos, 2/3 da totalidade do condomínio. Repetindo as palavras no Ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso:
“... se de um lado dispõe o art. 3°, da Lei dos condomínios, na sua parte final, que as áreas comuns ‘serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino’, de outro determinou que a convenção de condomínio estabelecesse o ‘modo de usar as coisas e serviços comuns’, art. 3°, § 3°, “c”, da mencionada Lei”.
E, outro fator que impediu o sucesso da ação anulatória foi o fato da ação ter sido proposta após um longo período de tempo, pois a alteração da convenção que se pretendia anular fora realizada em 1993. Segundo o relator, a demora na adoção de providências criou a expectativa de que a situação havia sido aceita por todos e alterar o estado atual das coisas atentaria contra o princípio da boa-fé objetiva. Essa condição é denominada pelos juristas como
Compartilha-se desse entendimento, uma vez que não há qualquer previsão legal da exigência de aprovação unânime para esse tipo de deliberação em assembleia, bastando aprovação por 2/3 do condomínio para se alterar a convenção (art. 1.351, 1ª parte, do Código Civil Brasileiro).
Considera-se importante a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça pela aplicação dos princípios de Direito em benefício de uma maior autonomia para o próprio condomínio definir o modo de uso de suas partes comuns.
suppressio, e consiste no não exercício de um direito por tempo suficiente para gerar uma expectativa de que não há direito ou, pelo menos, de que não há mais interesse nesse direito. O instituto da suppressio encontra seus alicerces na boa-fé objetiva.
(*) O autor é Advogado, formado pela Universidade Veiga de Almeida (RJ). Consultor Jurídico de empresas do
mercado imobiliário. Especializado em Direito Civil e Empresarial, pela Universidade Veiga de Almeida. Associado ao escritório Schneider Advogados Associados (www.schneiderassociados.com.br). Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI.

 

RECENTE JULGAMENTO DO STJ SOBRE USO EXCLUSIVO DE ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIOS
André Luiz Junqueira (*)

Compradores e Vendedores ansiosos

Não é infundada a preocupação das partes quanto ao andamento de uma transação, seus trâmites, pecularidades, etc. Ainda mais quando entram em cena personagens estranhos ao negócio (um ex-marido, algum procurador, entre outros).

E, mesmo que se diga que "estão bem assessorados", que "não precisam se preocupar", histórias de amigos ou de familiares que passaram por apuros sempre rondam compradores e vendedores de imóveis. Aliado a isto, ainda existe uma leva de intermediadores desqualificados ou interessados somente nos honorários, e não no negócio como um todo, na negociação perfeita.

Deste modo, a busca por uma assessoria imobiliária qualificada deve ser o primeiro passo para uma transação de sucesso: pesquise referências e dados profissionais dos intermediadores, consulte o conselho de corretores de imóveis sobre o histórico da empresa ou do profissional, só lide com profissionais cadastrados e em dia com suas obrigações junto ao seu conselho de classe, fale com amigos e conhecidos sobre experiências de sucesso que tiveram em suas transações.

Por último, para o caso de, além do corretor de imóveis, ainda queira a companhia de um advogado para verificar a situação do negócio como um todo, sugiro que busque alguém que seja especialidado em direito imobiliário ou que, pelo menos, tenha sua atuação focada em direito civil. Os advogados dos demais ramos do direito se atrapalham com as pecularidades  de uma transação imobiliária.

Bons negócios a todos, com segurança e tranquilidade!

Grande abraço

Rafael Nunes

sexta-feira, 14 de janeiro de 2011

Proprietários que fantasiam sobre suas transaçoes imobiliárias!

Mais uma do mercado:

Me indicaram uma proprietária de um apartamento em condomínio da zona norte, para que eu a ajude a vender seu imóvel.

Papo vai... papo vem, perguntei quanto pretende pelo imóvel. A resposta: 180mil !

Ops! Vendi uns 6 aptos no condomínio dela nos últimos 12 meses, o mais barato por R$ 148mil e o de maior valor por R$ 160mil. Porquê este valor ?

Resposta: - "Um vizinho me disse que vendeu o dele por R$ 175mil, o meu vale mais."

Olha só: o vizinho dela vendeu o imóvel por meu intermédio e o valor da transação foi de R$ 152mil.

Onde quero chegar? Simples: não baseie suas expectativas no que os outros dizem que conseguiram pela venda dos seus imóveis. O ser humano gosta de contar vantagem, ficar "por cima" em uma situação!

Busque a opinião de um profissional e faça a comparação do seu imóvel com outros de igual característica na região onde ele está situado. Hoje, com a internet, isto ficou muito fácil.

Pensar que vale mais do que vale só vai gerar frustação!

Grande abraço

Rafael Nunes

Dívidas dos proprietários

No nosso escritório, recebemos uma proposta sobre um imóvel no qual os proprietários possuem dívidas que impedem que o ele seja vendido através de financiamento bancário.

Porém, também nas transações com pagamento em dinheiro, via escritura pública, também devem ser tomadas precauções para evitar problemas futuros.

Situações jurídicas chamadas de Fraude a Credor ou Fraude a Execução podem trazer uma dor de cabeça desnecessária aos adquirentes que, não assessorados de maneira correta, negligenciam alguns cuidados.

O proprietário ou o imóvel possuírem dívidas não é o problema: elas devem ser analisadas e, caso a caso, podem ser tomadas algumas decisões:
a) dívidas que não atrapalham o negócio jurídico por serem de pequeno valor ou por sua natureza - negócio fechado, sem problemas, tomando-se as precauções e verificando todas as negativas do imóvel e dos vendedores;
b) dívidas da pessoa jurídica, da pessoa física ou da pessoa jurídica onde o vendedor é sócio ou proprietário, de grande valor ou que, por sua natureza,  a qualifica como crédito prioritário - neste caso, pode ser encaminhada a quitação da dívida, dentro das combinações do negócio jurídico de compra e venda do imóvel; o comprador pode assumir a dívida, descontando o valor dela do preço, quando for inerente ao imóvel; ser verificado a situação patrimonial do vendedor, para ver se vai ficar insolvente realizando esta venda, podendo causar dano a credores; ou mesmo declinar da negociação.

Faça suas transações de compra e venda de imóveis acompanhado de um profissional qualificado.

E lembre-se: exija a apresentação da carteira profissional, sempre!

Grande abraço

Rafael Nunes

Primeiro post

Olá blogueiros e leitores de plantão.

Este é o primeiro post deste blog.

A idéia é que seja um espaço onde possamos discutir o mercado imobiliário através das experiências de um corretor de imóveis-gerente de vendas-perito avaliador- quase advogado no 10º semestre.

Trarei notícias, fatos, novidades, artigos, tudo relacionado ao mercado imobiliário.

Grande abraço e até breve.

Rafael Nunes