Uma transação imobiliária segura.

Em uma transação imobiliária, a idoneidade das partes é o ponto central de todo o processo. O imóvel pode ser excelente, o valor de adequado para barato ( uma barbada até), as partes podem ter a maior simpatia do mundo...

... mas se não forem idôneas, tudo pode ruir.

Existem 2 institutos jurídicos que devem ser levados em conta em uma negociação: a fraude a credor e a fraude a execução.

a) Ocorre fraude a credor quando uma pessoa, quer seja física ou jurídica, se desfaz do seu patrimônio  tornando-se insolvente, ou seja, diminuindo de maneira maliciosa seus bens a ponto de que estes não consigam ser usados como garantias pelos seus credores, visando prejudicá-los.

b) Já a fraude a execução estará configurada quando já tiver sido ajuizada ação de condenação ou de execução contra o proprietário do imóvel, visando, assim, prejudicar uma futura decisão judicial. Esta é  mais grave que a primeira.

Dito isto, para o perfeito desfecho de um negócio jurídico, em especial, o imobiliário, é importante que se faça uma pesquisa da vida civil dos vendedores e do imóvel pretendido. Abaixo, o rol de documentos e certidões sugeridas para que se comprove a boa fé na transação.

1) No caso do vendedor ser Pessoa Jurídica:

1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:

            1.1 – Certidões cíveis;

            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;

            1.3 – Certidões de falência e concordata;

            1.4 – Certidão criminal.

2 – Certidão da Justiça Federal.

3 – Certidão da Justiça do Trabalho.

4 – Certidão Negativa de Tributos Estaduais.

5 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

6 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)

7 – Certidão da Previdência Social.

8 – Certidão da Junta Comercial, e Cartão de CNPJ.

9 – Certidão de regularidade do FGTS.

10 – Certidão dos Cartórios de Protesto.

11 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.

12 – Cópia de documentos pessoais de qualificação dos sócios e representantes legais.

2) No caso do vendedor ser Pessoa Física:

1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:

            1.1 – Certidões cíveis;

            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;

            1.3 – Certidão criminal e de execuções penais.

2 – Certidão da Justiça Federal.

3 – Certidão da Justiça do Trabalho.

4 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

5 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)

6 – Certidão dos Cartórios de Protesto.

7 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.

8 – Cópia de documentos pessoais de qualificação.

Observações:

a) as certidões devem ser extraídas extraídas no domicílio do vendedor, na comarca de sede da empresa e da comarca do local do imóvel).

b) uma certidão sair POSITIVA, não quer dizer que isto inviabilize a transação. Deve ser analizada para ver se a importância ou natureza da pendência em questão causará prejuízo a alguém, caso o imóvel seja alienado. Deve-se requerer a Certidão de Objeto e Pé (explicativa da ação eventualmente existente.)

c) O princípio que rege os contratos é o da Boa Fé Objetiva: quer dizer que as partes vão para a negociação querendo fazer o negócio e dispostas a que tudo dê certo. Desta forma, quem deve custear as despesas é a parte que "duvida" que tudo esteja OK: a parte compradora.

Assessore-se bem e faça negócios seguros!

Grande abraço

Rafael Nunes

Sou dono de 1/2 box, e agora ?

Não há o que não haja!

Semana passada me deparei com uma situação nova, que esfriou uma transação.

A cliente adorou o imóvel, tudo ótimo, 9º andar com lareira e churrasqueira, garagem escriturada, o melhor que ela tinha visto, tudo indo muito bem. Sobre a garagem, a vaga bem pintadinha no chão, cabendo um veículo, tudo normal. O pai do proprietário, demonstrando o imóvel, ainda disse: "Esta é a vaga dele, escriturada, viu?"

Só que, quando veio a matrícula do imóvel, esta demonstrava que este imóvel, o box, era de dois proprietários, 50% para cada. Como assim ? Assim:

Em Porto Alegre, a metragem mínima de um box de estacionamento escriturado é de 10,58m².  O construtor  fez a divisão das áreas e restou 20,34m² de box que, "inteligentemente", resolveu que ficaria dividido para o uso de duas unidades habitacionais, que passariam a ser, então co-proprietários deste box de estacionamento.

Até aí, tudo bem. Porém, devemos pensar sobre as consequencias de um uso compartilhado desta natureza:

a) Ambos proprietários o são em forma de condomínio e, assim, podem exercer o direito de preferência sobre a quota do outro, em caso de alienação. De uma forma correta, o condômino deverá abrir, formalmente, seu direito de preferência, de modo análogo com o que acontece com o direito de preferência do inquilino. Neste caso, já houve mais de uma alienação anterior e as autorizações foram dadas de maneira tácita, não formal.

b) Como imóvel, está sujeito a todas as situações pertinentes a garantias, penhoras, ações reais, despejos, etc. Claro que recairão sobre o quinhão da parte afetada por estas situações, mas sempre poderá "respingar" algo na outra, nem que seja a desconfiança de um leigo. 

c) Em caso de falecimento do co-proprietário, este imóvel, a metade, será arrolada nos bens da partilha e, daqui a pouco, serão 2, 3 ou mais proprietários na matrícula. Tudo isto implica, também, nos custos para tirar uma matrícula atualizada do imóvel, já que cada situação nova aumenta o tamanho do documento e os registros de imóveis cobram por página.

d) Não há determinação sobre qual co-proprietário utiliza qual lado do box. O novo proprietário pode contestar que o outro lado é mais privilegiado, requerendo direito de alternância de uso, por exemplo. Seria adequado que houvesse uma convenção entre ambos, definindo esta situação.

Não obstante ao exposto acima, pode haver, na hora da venda, restrição do agente financeiro em hipotecar ou alienar fiduciariamente este bem, por causa da co-propriedade. Sendo que, neste caso, a venda só poderia ser feita a vista ou por agente financeiro que não impusesse restrição a esta situação.

O pior de tudo: saber de tudo isto na véspera de assinar o contrato esmorece qualquer um. O proprietário do imóvel ou seu representante, na demonstração do bem a ser vendido, já deve deixar claro todas as características sobre o mesmo, não só as referente a sua estrutura e utilização, bem como quanto a documentação. Quando se sabe, desde o começo da negociação, sobre as características do negócio, as decisões ficam mais fáceis de serem tomadas.

Grande abraço!

Rafael Nunes