Como será 2011 para quem investe em imóveis?

Como será 2011 para quem investe em imóveis?

Cliquem no link acima para terem acesso a um sucinto artigo que traça uma panorama do que está por vir em 2011, para o mercado imobiliário.

Não será tão promissor como foi em 2010, mas ainda é um dos melhores ambientes para investir com segurança e boa rentabilidade.

Grande abraço

Rafael Nunes

Pagamento do preço de uma transação imobiliária

Existem diversas maneiras de fazer a quitação do preço em uma transação imobiliária. Sim, são as mesmas para pagamento de qualquer outra obrigação, mas vamos lá:

O imóvel pode ser pago, com uma ou com a conjugação de  várias das maneiras abaixo relacionadas:

a) em dinheiro, fácil assim; 

b) com permuta - onde há uma troca de bens, havendo torna de dinheiro ou não;

c) com dação em pagamento, onde parte do pagamento é feito através da entrega de um bem, podendo ser uma veículo, semovente, sacas de grãos, títulos, ações, entre outros, inclusive a dação pode ser de outro imóvel;

d) Consórcio: através de uma carta de crédito de consórcio imobiliário, com regras parecidas das do consórcio de veículos;

e)Liberação de do FGTS, podendo ser para quitação parcial ou total do preço. Neste caso, há regras específicas onde, por exemplo, caso o proprietário do imóvel tenha utilizado seu FGTS para quitar ou adquirir o imóvel nos últimos três anos, este imóvel fica impossibilitado de ser alienado desta forma;

f) Financiamento bancário - podendo ser através de hipoteca ou alienação fiduciária. Esta última, pelas características que conferem maior poder às instituições bancárias, mais comum hoje em dia. Na verdade, o banco não financia o imóvel, ele empresta dinheiro (contrato de mútuo)  ao comprador, gravando o crédito equivalente na matrícula do imóvel, ficando como credor no bem.

O proprietário/vendedor recebe os recursos conforme as regras próprias de cada uma das formas de pagamento. Por envolver um terceiro na transação, nos casos de consórcio, FGTS e financiamento bancário o dinheiro referente a estas formas de pagamento fica bloqueado para o vendedor do imóvel até que a matrícula do imóvel seja registrada com a nova situação efetivada: a transação de compra e venda e a averbação referente da utilização de uma das formas acima descritas. 

Em geral, o registro das transações com financiamentos bancários leva 15 dias, e as demais 30. Se for usado financiamento bancário associado a liberação de recursos do FGTS, a regra que vale é a de 15 dias do financiamento.

Grande abraço

Rafael Nunes

Sua vida mudou ? A do seu imóvel também tem que mudar.

Casou ? Separou ? Divorciou ? Casou novamente ? Nem vou falar da outra opção....  tá: Ficou viúvo ?

Bom, nosso estado civil é bem dinâmico hoje, bem mais que no tempo dos nossos avós, com suas bodas de prata, ouro e diamantes (esta proeza, os meus avós conseguiram, Antônio e Ibraina).

Porém, existe uma coisa para a qual poucos se atentam, mas que emperra, atrasa e até dificulta muitos negócios imobiliários que é a não informação da mudança do estado civil dos proprietários ao Registro de Imóveis.

Quando você muda seu estado civil, esta informação deve ser levada a vários órgãos públicos, mas como nosso assunto é imobiliário, vou me focar em registros públicos imobiliários.

O requerimento é simples, existe um custo ( sempre tem custo, né ?) aproximado de R$ 100,00 por averbação, que deve ser feita em todas as matrículas nas quais a pessoa aparece como proprietário ou co-proprietário. Ah, e não esqueça das matrículas das vagas de veículos, quando estas não são condominiais e possuem matrículas próprias.

Por mais incrível que pareça, este assunto surgiu por causa de uma compra e venda que estamos intermediando e que, quando da separação do casal proprietário, foi feita a partilha somente do apartamento, tendo sido esquecido no formal de partilha o box de estacionamento, que possui matrícula independente a do apartamento.

Assim, para o registro de imóveis, o box continuou com a informação de que é do casal Fulano e Cicrana e, nesta matrícula, incluse continuam casados.  Para completar, o Fulano casou novamente (Ufa! Arrumar isto é trabalhoso, ainda mais descobrindo tudo isto quando aparece um interessado para comprar). A Sra. Cicrana pensava que tudo estava OK, há anos usa o box tranquilamente e nem sabia que não era só dela. O Sr. Fulano, pensando ter resolvido tudo quando da separação, é co-proprietário de um imóvel com a ex esposa, e precisa assinar a escritura de venda agora. Ai meu DEUS!

Ainda bem que estão sendo assessorados, pois sozinhos teriam perdido o negócio, já que uma situação complicada afugenta muitos compradores.

Grande abraço e mantenha a matrícula dos seus imóveis em consonância com seu estado civil.

Rafael Nunes

Enfeitando a noiva

Estes dias recebi a visita de um colega corretor de imóveis, interessado em vender uma área que possuo em meu cadastro. Este imóvel, em particular, precisa que seja feito um estudo planialtimétrico, para que se conheça todas as curvas de nível e as áreas inundáveis, sendo conhecido, assim, qual o percentual de utilização do solo, face existência de regiões alagáveis em grande parte de sua superfície.

Disse a ele que já havia recomendado aos proprietários que fizessem tal estudo, para que possamos entender o real potencial do imóvel, mas que das duas herdeiras, uma queria fazer e a outra não. Daí que ele disse a seguinte frase: "Rafael, para vender imóvel, é preciso enfeitar a noiva!"

Na sequência da conversa, percebi que não era na forma pejorativa que ele estava falando. Não é "enfeitar a noiva" escondendo defeitos para que o pretendente se engane. O "enfeite" a que se referia dizia respeito a dar ao imóvel uma roupagem decente, completa, digna do pretendente dizer "é este imóvel que eu quero".

O "enfeitar a noiva" pode ser na documentação completa e acessível, em estudos aprofundados de viabilidade técnica e econômica da área, na pintura de um imóvel para dar-lhe uma aparência melhor, na correção de uma infiltração, etc.

Certa vez, fui procurado para auxiliar na venda de 6 imóveis no bairro Azenha, em Porto Alegre ( 4 coberturas e 2 apartamentos). Estava difícil alienar os imóveis, interessados visitavam e não compravam. Quando fui conhecê-los, percebi que os livings, com as paredes sujas do tempo e de uso e os carpetes poídon causavam mal estar na primeira impressão. Orientei o proprietário a colocar, no piso social, piso laminado em todos os apartamentos e pintar as paredes com uma tinta branca bem básica. Vendemos 5 dos 6 imóveis em 2 meses!

Então, caso você tenha um imóvel para vender, "afaste-se" dele, dispa-se do olhar sentimental e viciado de todos os dias e faça de conta que é um interessado. Perceba, com isto, onde podes enfeitar o imóvel de modo que você mesmo o compraria. Caso não consiga fazer isto, chame alguém para ajudar neste olhar crítico. Vai valer a pena!

Nos casos apresentados acima, 3 galões de tinta e 108m² de piso ajudaram a vender 6 apartamentos; R$3.000,00 em um estudo planialtimétrico pode viabilizar a venda de uma área com valor estimado em R$5milhões.

Grande abraço!

Utilização de áreas comuns de modo privativo.

Intermediamos, em 2005, 4 apartamentos de último andar que possuíam o uso exclusivo do terraço adjacente as suas unidades. Tal direito de uso adquirido foi corporificado na convenção de condomínio, criada por nossa orientação, e assinada por 3/4 dos condôminos.

Semana passada, dois dos proprietários me procuraram para vender suas unidades, mas estavam com receio de que passariam um problema adiante. Dei as orientações adequadas aos questionamentos deles e publico este post transcrevendo, na íntegra, o artigo de André Luiz Junqueira publicado na Revista Boletim Diário das Leis de Janeiro/2010, Ano XXX, nº 2, que reitera a posição apresentada.

Espero que sirva a outros proprietários na mesma situação.

Grande abraço e boa leitura!

Rafael Nunes

Uso do terraço pelo apartamento de cobertura, locação de empena lateral para publicidade, locação de terraço para instalação de antenas de telefonia e outras similares, são situações que corriqueiramente são enfrentadas no dia a dia de gestão condominial, e não são raras as situações onde a questão acaba por ser direcionada ao Judiciário.

Em uma destas demandas, recentemente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n° 281.290 – RJ, emitiu importante decisão sobre a utilização de parte comum de forma exclusiva por parte de um condômino. A importância da decisão está no fato de se reafirmar que não há necessidade de se exigir aprovação de todos os condôminos para ceder determinada parte comum, o que contraria o posicionamento de diversos advogados, juizes e administradoras de condomínios, que sustentam que qualquer cessão de parte comum deve ser aprovada por todos os condôminos. Todavia, a dificuldade está na quase impossibilidade de uma aprovação unânime de um condomínio.

No caso julgado pelo STJ, a assembleia geral do condomínio aprovou, por mais de 2/3 das frações ideais, uma

alteração da convenção do condomínio. Essa alteração, que foi registrada em Cartório de Registro de Imóveis, consistiu em ceder diversos depósitos localizados em partes comuns para os proprietários, sendo que cada proprietário permaneceu com um depósito. Inconformados, dois moradores propuseram uma ação visando anular a convenção recém alterada, sob o motivo de que a convenção anterior havia sido aprovada por unanimidade e que o art. 3° da Lei Federal n° 4.591/1964 determina que as partes comuns são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Ao chegar ao STJ, dois fatores foram decisivos para que a ação fosse julgada improcedente. O primeiro fator foi de que cabe à convenção determinar a forma de utilização das partes comuns, só podendo ser alterada com anuência de, pelo menos, 2/3 da totalidade do condomínio. Repetindo as palavras no Ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso:

“... se de um lado dispõe o art. 3°, da Lei dos condomínios, na sua parte final, que as áreas comuns ‘serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino’, de outro determinou que a convenção de condomínio estabelecesse o ‘modo de usar as coisas e serviços comuns’, art. 3°, § 3°, “c”, da mencionada Lei”.

E, outro fator que impediu o sucesso da ação anulatória foi o fato da ação ter sido proposta após um longo período de tempo, pois a alteração da convenção que se pretendia anular fora realizada em 1993. Segundo o relator, a demora na adoção de providências criou a expectativa de que a situação havia sido aceita por todos e alterar o estado atual das coisas atentaria contra o princípio da boa-fé objetiva. Essa condição é denominada pelos juristas como

Compartilha-se desse entendimento, uma vez que não há qualquer previsão legal da exigência de aprovação unânime para esse tipo de deliberação em assembleia, bastando aprovação por 2/3 do condomínio para se alterar a convenção (art. 1.351, 1ª parte, do Código Civil Brasileiro).

Considera-se importante a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça pela aplicação dos princípios de Direito em benefício de uma maior autonomia para o próprio condomínio definir o modo de uso de suas partes comuns.

suppressio, e consiste no não exercício de um direito por tempo suficiente para gerar uma expectativa de que não há direito ou, pelo menos, de que não há mais interesse nesse direito. O instituto da suppressio encontra seus alicerces na boa-fé objetiva.

(*) O autor é Advogado, formado pela Universidade Veiga de Almeida (RJ). Consultor Jurídico de empresas do

mercado imobiliário. Especializado em Direito Civil e Empresarial, pela Universidade Veiga de Almeida. Associado ao escritório Schneider Advogados Associados (www.schneiderassociados.com.br). Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI.

 

RECENTE JULGAMENTO DO STJ SOBRE USO EXCLUSIVO DE ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIOS

André Luiz Junqueira (*)

Compradores e Vendedores ansiosos

Não é infundada a preocupação das partes quanto ao andamento de uma transação, seus trâmites, pecularidades, etc. Ainda mais quando entram em cena personagens estranhos ao negócio (um ex-marido, algum procurador, entre outros).

E, mesmo que se diga que "estão bem assessorados", que "não precisam se preocupar", histórias de amigos ou de familiares que passaram por apuros sempre rondam compradores e vendedores de imóveis. Aliado a isto, ainda existe uma leva de intermediadores desqualificados ou interessados somente nos honorários, e não no negócio como um todo, na negociação perfeita.

Deste modo, a busca por uma assessoria imobiliária qualificada deve ser o primeiro passo para uma transação de sucesso: pesquise referências e dados profissionais dos intermediadores, consulte o conselho de corretores de imóveis sobre o histórico da empresa ou do profissional, só lide com profissionais cadastrados e em dia com suas obrigações junto ao seu conselho de classe, fale com amigos e conhecidos sobre experiências de sucesso que tiveram em suas transações.

Por último, para o caso de, além do corretor de imóveis, ainda queira a companhia de um advogado para verificar a situação do negócio como um todo, sugiro que busque alguém que seja especialidado em direito imobiliário ou que, pelo menos, tenha sua atuação focada em direito civil. Os advogados dos demais ramos do direito se atrapalham com as pecularidades  de uma transação imobiliária.

Bons negócios a todos, com segurança e tranquilidade!

Grande abraço

Rafael Nunes

Proprietários que fantasiam sobre suas transaçoes imobiliárias!

Mais uma do mercado:

Me indicaram uma proprietária de um apartamento em condomínio da zona norte, para que eu a ajude a vender seu imóvel.

Papo vai... papo vem, perguntei quanto pretende pelo imóvel. A resposta: 180mil !

Ops! Vendi uns 6 aptos no condomínio dela nos últimos 12 meses, o mais barato por R$ 148mil e o de maior valor por R$ 160mil. Porquê este valor ?

Resposta: - "Um vizinho me disse que vendeu o dele por R$ 175mil, o meu vale mais."

Olha só: o vizinho dela vendeu o imóvel por meu intermédio e o valor da transação foi de R$ 152mil.

Onde quero chegar? Simples: não baseie suas expectativas no que os outros dizem que conseguiram pela venda dos seus imóveis. O ser humano gosta de contar vantagem, ficar "por cima" em uma situação!

Busque a opinião de um profissional e faça a comparação do seu imóvel com outros de igual característica na região onde ele está situado. Hoje, com a internet, isto ficou muito fácil.

Pensar que vale mais do que vale só vai gerar frustação!

Grande abraço

Rafael Nunes

Dívidas dos proprietários

No nosso escritório, recebemos uma proposta sobre um imóvel no qual os proprietários possuem dívidas que impedem que o ele seja vendido através de financiamento bancário.

Porém, também nas transações com pagamento em dinheiro, via escritura pública, também devem ser tomadas precauções para evitar problemas futuros.

Situações jurídicas chamadas de Fraude a Credor ou Fraude a Execução podem trazer uma dor de cabeça desnecessária aos adquirentes que, não assessorados de maneira correta, negligenciam alguns cuidados.

O proprietário ou o imóvel possuírem dívidas não é o problema: elas devem ser analisadas e, caso a caso, podem ser tomadas algumas decisões:

a) dívidas que não atrapalham o negócio jurídico por serem de pequeno valor ou por sua natureza - negócio fechado, sem problemas, tomando-se as precauções e verificando todas as negativas do imóvel e dos vendedores;

b) dívidas da pessoa jurídica, da pessoa física ou da pessoa jurídica onde o vendedor é sócio ou proprietário, de grande valor ou que, por sua natureza,  a qualifica como crédito prioritário - neste caso, pode ser encaminhada a quitação da dívida, dentro das combinações do negócio jurídico de compra e venda do imóvel; o comprador pode assumir a dívida, descontando o valor dela do preço, quando for inerente ao imóvel; ser verificado a situação patrimonial do vendedor, para ver se vai ficar insolvente realizando esta venda, podendo causar dano a credores; ou mesmo declinar da negociação.

Faça suas transações de compra e venda de imóveis acompanhado de um profissional qualificado.

E lembre-se: exija a apresentação da carteira profissional, sempre!

Grande abraço

Rafael Nunes

Primeiro post

Olá blogueiros e leitores de plantão.

Este é o primeiro post deste blog.

A idéia é que seja um espaço onde possamos discutir o mercado imobiliário através das experiências de um corretor de imóveis-gerente de vendas-perito avaliador- quase advogado no 10º semestre.

Trarei notícias, fatos, novidades, artigos, tudo relacionado ao mercado imobiliário.

Grande abraço e até breve.

Rafael Nunes