Uma transação imobiliária segura.

Em uma transação imobiliária, a idoneidade das partes é o ponto central de todo o processo. O imóvel pode ser excelente, o valor de adequado para barato ( uma barbada até), as partes podem ter a maior simpatia do mundo...

... mas se não forem idôneas, tudo pode ruir.

Existem 2 institutos jurídicos que devem ser levados em conta em uma negociação: a fraude a credor e a fraude a execução.

a) Ocorre fraude a credor quando uma pessoa, quer seja física ou jurídica, se desfaz do seu patrimônio  tornando-se insolvente, ou seja, diminuindo de maneira maliciosa seus bens a ponto de que estes não consigam ser usados como garantias pelos seus credores, visando prejudicá-los.

b) Já a fraude a execução estará configurada quando já tiver sido ajuizada ação de condenação ou de execução contra o proprietário do imóvel, visando, assim, prejudicar uma futura decisão judicial. Esta é  mais grave que a primeira.

Dito isto, para o perfeito desfecho de um negócio jurídico, em especial, o imobiliário, é importante que se faça uma pesquisa da vida civil dos vendedores e do imóvel pretendido. Abaixo, o rol de documentos e certidões sugeridas para que se comprove a boa fé na transação.

1) No caso do vendedor ser Pessoa Jurídica:

1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:

            1.1 – Certidões cíveis;

            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;

            1.3 – Certidões de falência e concordata;

            1.4 – Certidão criminal.

2 – Certidão da Justiça Federal.

3 – Certidão da Justiça do Trabalho.

4 – Certidão Negativa de Tributos Estaduais.

5 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

6 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)

7 – Certidão da Previdência Social.

8 – Certidão da Junta Comercial, e Cartão de CNPJ.

9 – Certidão de regularidade do FGTS.

10 – Certidão dos Cartórios de Protesto.

11 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.

12 – Cópia de documentos pessoais de qualificação dos sócios e representantes legais.

2) No caso do vendedor ser Pessoa Física:

1 – Certidões da justiça Estadual, que compreendam:

            1.1 – Certidões cíveis;

            1.2 - Certidões dos executivos fiscais;

            1.3 – Certidão criminal e de execuções penais.

2 – Certidão da Justiça Federal.

3 – Certidão da Justiça do Trabalho.

4 – Certidão Negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

5 – Certidão Negativa de Tributos Municipais (no caso de imóvel rural: Certidão negativa emitida pela Receita Federal, sobre regularidade do referido imóvel.)

6 – Certidão dos Cartórios de Protesto.

7 – Certidão negativa de ônus reais e reipersecutória, vintenária.

8 – Cópia de documentos pessoais de qualificação.

Observações:

a) as certidões devem ser extraídas extraídas no domicílio do vendedor, na comarca de sede da empresa e da comarca do local do imóvel).

b) uma certidão sair POSITIVA, não quer dizer que isto inviabilize a transação. Deve ser analizada para ver se a importância ou natureza da pendência em questão causará prejuízo a alguém, caso o imóvel seja alienado. Deve-se requerer a Certidão de Objeto e Pé (explicativa da ação eventualmente existente.)

c) O princípio que rege os contratos é o da Boa Fé Objetiva: quer dizer que as partes vão para a negociação querendo fazer o negócio e dispostas a que tudo dê certo. Desta forma, quem deve custear as despesas é a parte que "duvida" que tudo esteja OK: a parte compradora.

Assessore-se bem e faça negócios seguros!

Grande abraço

Rafael Nunes