Utilização de áreas comuns de modo privativo.

Intermediamos, em 2005, 4 apartamentos de último andar que possuíam o uso exclusivo do terraço adjacente as suas unidades. Tal direito de uso adquirido foi corporificado na convenção de condomínio, criada por nossa orientação, e assinada por 3/4 dos condôminos.

Semana passada, dois dos proprietários me procuraram para vender suas unidades, mas estavam com receio de que passariam um problema adiante. Dei as orientações adequadas aos questionamentos deles e publico este post transcrevendo, na íntegra, o artigo de André Luiz Junqueira publicado na Revista Boletim Diário das Leis de Janeiro/2010, Ano XXX, nº 2, que reitera a posição apresentada.

Espero que sirva a outros proprietários na mesma situação.

Grande abraço e boa leitura!

Rafael Nunes

Uso do terraço pelo apartamento de cobertura, locação de empena lateral para publicidade, locação de terraço para instalação de antenas de telefonia e outras similares, são situações que corriqueiramente são enfrentadas no dia a dia de gestão condominial, e não são raras as situações onde a questão acaba por ser direcionada ao Judiciário.

Em uma destas demandas, recentemente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n° 281.290 – RJ, emitiu importante decisão sobre a utilização de parte comum de forma exclusiva por parte de um condômino. A importância da decisão está no fato de se reafirmar que não há necessidade de se exigir aprovação de todos os condôminos para ceder determinada parte comum, o que contraria o posicionamento de diversos advogados, juizes e administradoras de condomínios, que sustentam que qualquer cessão de parte comum deve ser aprovada por todos os condôminos. Todavia, a dificuldade está na quase impossibilidade de uma aprovação unânime de um condomínio.

No caso julgado pelo STJ, a assembleia geral do condomínio aprovou, por mais de 2/3 das frações ideais, uma

alteração da convenção do condomínio. Essa alteração, que foi registrada em Cartório de Registro de Imóveis, consistiu em ceder diversos depósitos localizados em partes comuns para os proprietários, sendo que cada proprietário permaneceu com um depósito. Inconformados, dois moradores propuseram uma ação visando anular a convenção recém alterada, sob o motivo de que a convenção anterior havia sido aprovada por unanimidade e que o art. 3° da Lei Federal n° 4.591/1964 determina que as partes comuns são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Ao chegar ao STJ, dois fatores foram decisivos para que a ação fosse julgada improcedente. O primeiro fator foi de que cabe à convenção determinar a forma de utilização das partes comuns, só podendo ser alterada com anuência de, pelo menos, 2/3 da totalidade do condomínio. Repetindo as palavras no Ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso:

“... se de um lado dispõe o art. 3°, da Lei dos condomínios, na sua parte final, que as áreas comuns ‘serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino’, de outro determinou que a convenção de condomínio estabelecesse o ‘modo de usar as coisas e serviços comuns’, art. 3°, § 3°, “c”, da mencionada Lei”.

E, outro fator que impediu o sucesso da ação anulatória foi o fato da ação ter sido proposta após um longo período de tempo, pois a alteração da convenção que se pretendia anular fora realizada em 1993. Segundo o relator, a demora na adoção de providências criou a expectativa de que a situação havia sido aceita por todos e alterar o estado atual das coisas atentaria contra o princípio da boa-fé objetiva. Essa condição é denominada pelos juristas como

Compartilha-se desse entendimento, uma vez que não há qualquer previsão legal da exigência de aprovação unânime para esse tipo de deliberação em assembleia, bastando aprovação por 2/3 do condomínio para se alterar a convenção (art. 1.351, 1ª parte, do Código Civil Brasileiro).

Considera-se importante a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça pela aplicação dos princípios de Direito em benefício de uma maior autonomia para o próprio condomínio definir o modo de uso de suas partes comuns.

suppressio, e consiste no não exercício de um direito por tempo suficiente para gerar uma expectativa de que não há direito ou, pelo menos, de que não há mais interesse nesse direito. O instituto da suppressio encontra seus alicerces na boa-fé objetiva.

(*) O autor é Advogado, formado pela Universidade Veiga de Almeida (RJ). Consultor Jurídico de empresas do

mercado imobiliário. Especializado em Direito Civil e Empresarial, pela Universidade Veiga de Almeida. Associado ao escritório Schneider Advogados Associados (www.schneiderassociados.com.br). Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI.

 

RECENTE JULGAMENTO DO STJ SOBRE USO EXCLUSIVO DE ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIOS

André Luiz Junqueira (*)